- الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المُؤجر والمُستأجِر في الرياض
- مقدمة حول الأحكام النظامية الجديدة
- تفاصيل تثبيت قيمة الإيجارات في الرياض
- إمكانية تطبيق التنظيم على مدن أخرى
- آلية احتساب الإيجار وتثبيته
- الأحكام المتعلقة بتوثيق العقود وتجديدها
- حوكمة العلاقة التعاقدية وحماية الحقوق
- تفاصيل إضافية حول العلاقة بين المؤجر والمستأجر في السعودية
- حقوق المستأجر
- الأثر المتوقع من التنظيم الجدي
- الخلاصة
مقدمة حول الأحكام النظامية الجديدة
شهدت المملكة العربية السعودية تحولًا بارزًا في قطاع العقار والإيجارات بعد صدور الموافقة الملكية وقرار مجلس الوزراء المتعلق بالأحكام النظامية الخاصة بحقوق المستأجر على المؤجر في مدينة الرياض.
تأتي هذه الأحكام استجابة مباشرة لتوجيهات ولي العهد الأمير محمد بن سلمان ضمن رؤية السعودية 2030، حيث تسعى إلى ضبط سوق الإيجار، ومواجهة الارتفاعات غير المبررة في الأسعار، وحماية المستأجرين من الممارسات الجائرة، مع تعزيز حقوق المُلّاك والحفاظ على استثماراتهم العقارية.
كما تمثل هذه الخطوة جزءًا من الإصلاحات التنظيمية الواسعة التي تستهدف رفع مستوى الشفافية في السوق، وتقليل النزاعات بين الأطراف، وتوفير بيئة عقارية أكثر استقرارًا وتشجيعًا على الاستثمار المحلي والأجنبي.
أولًا: تفاصيل تثبيت قيمة الإيجارات في الرياض
يمثل هذا التثبيت أيضًا فرصة لأصحاب العقارات، حيث يضمن لهم عقودًا طويلة الأمد مستقرة، ما يسهّل عليهم التخطيط المالي والإداري. كما يقلل من حالات النزاع التي قد تصل إلى المحاكم أو لجان فض المنازعات، وبذلك ينخفض العبء القانوني والإداري على الدولة والمجتمع.

تثبيت الأسعار لمدة خمس سنوات
- تبدأ الأحكام النظامية بتثبيت قيمة الإيجار في مدينة الرياض لمدة خمس سنوات متتالية اعتبارًا من 25 سبتمبر 2025.
- يشمل القرار جميع العقود القائمة والجديدة، سواء كانت سكنية أو تجارية.
- يمنع المؤجر من رفع قيمة الإيجار خلال هذه الفترة، حتى لو تم تجديد العقد أو تغيّر المستأجر.
الأثر المباشر على المستأجرين
- سيشعر المستأجرون بمزيد من الاستقرار المالي، حيث لن يواجهوا زيادات مفاجئة.
- يسهل على الأسر وضع خطط مالية طويلة المدى دون القلق من تقلبات الأسعار.
- الشركات والمؤسسات التجارية ستتمكن من التخطيط لاستثماراتها دون أن تتحمل تكاليف إضافية غير متوقعة.
الأثر المباشر على المؤجرين
- رغم أن تثبيت القيمة قد يبدو تحديًا، إلا أنه يمنح المؤجرين ثقة أكبر في السوق على المدى الطويل.
- سيؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات المؤجرة نتيجة الاستقرار، مما يقلل من فترات الشغور.
- كما أنه يعزز من مكانة العقارات الواقعة في نطاق الرياض كاستثمارات آمنة ومستقرة.
استكشف أفضل شقق للايجار في السعودية
ثانيًا: إمكانية تطبيق التنظيم على مدن أخرى
القرار لم يقتصر على الرياض فقط، بل يتضمن إمكانية التوسع مستقبلًا:
- يحق لمجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، توسيع نطاق القرار ليشمل مدن ومحافظات أخرى.
- هذا التوجه يعكس حرص المملكة على تعميم الفائدة وضبط سوق الإيجارات بشكلٍ أوسع.
- مدن مثل جدة، والدمام، والخبر قد تكون من أوائل المدن المرشحة للتطبيق نظرًا للنمو السكاني الكبير فيها.

ثالثًا: آلية احتساب الإيجار وتثبيته
العقارات التي سبق تأجيرها
- يتم تثبيت قيمة الإيجار وفق آخر عقد إيجار مسجل.
- يمنع رفع القيمة إلا بانتهاء مدة الخمس سنوات أو صدور أنظمة جديدة.
العقارات التي لم يسبق تأجيرها
- تحدد شروط عقد الإيجار بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر عند توقيع العقد الأول.
- بعد ذلك، يتم تثبيت هذه القيمة ولا يجوز تعديلها خلال فترة الخمس سنوات.
الفائدة للمستأجرين
- تمنع هذه الآلية أي محاولات لفرض أسعار مبالغ فيها بشكل مفاجئ.
- تضمن أن العقارات الجديدة تدخل السوق بأسعار واقعية تتناسب مع قدرات المستأجرين.
رابعًا: الأحكام المتعلقة بتوثيق العقود وتجديدها
التوثيق عبر شبكة “إيجار”
- ألزم النظام المؤجرين بتسجيل كافة العقود في منصة إيجار الإلكترونية.
- يمكن لأي طرف (المؤجر أو المستأجر) طلب التسجيل.
- يحق للطرف الآخر الاعتراض على العقد خلال 60 يومًا من تاريخ الإشعار.
- إذا لم يتم الاعتراض خلال المدة، يصبح العقد ثابتًا ومعتمدًا رسميًا.
يمكنك أيضًا الاطلاع على كل ما تريد معرفته عن خدمة ملاك لمعرفة المزيد عن اللوائح والأنظمة العقارية في السعودية ودورها في تنظيم العلاقة بين المُلّاك والمستأجرين.
التجديد التلقائي للعقود
- يتم تجديد العقد تلقائيًا ما لم يبلغ أحد الأطراف الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهاء العقد.
- استثناءات:
- العقود قصيرة المدة التي بقي منها أقل من 90 يومًا عند تطبيق النظام.
- العقود التي يتم إنهاؤها بالتراضي بين الطرفين.
- العقود قصيرة المدة التي بقي منها أقل من 90 يومًا عند تطبيق النظام.
- يمنع المؤجر من الامتناع عن التجديد إذا أبدى المستأجر رغبته في الاستمرار.
خامسًا: حوكمة العلاقة التعاقدية وحماية الحقوق
حماية المستأجر
- منع الزيادات غير المبررة.
- إلزام المؤجر بتوثيق العقد لضمان الحقوق.
- توفير آليات اعتراض رسمية عبر منصة إيجار.
حماية المؤجر
- العقود الموثقة توفر حماية قانونية كاملة.
- النظام يمنع المستأجر من الإخلال بالالتزامات المالية.
- وجود منصة موحدة يسهل متابعة الالتزامات والعوائد.
تعزيز الشفافية
- رفع تقارير دورية عن سير السوق العقاري.
- متابعة مؤشرات الأسعار بدقة.
- الحد من النزاعات عبر إطار تنظيمي موحد.
تفاصيل إضافية حول العلاقة بين المؤجر والمستأجر في السعودية
الإيجار من الباطن في القانون السعودي
الإيجار من الباطن في السعودية هو أن يقوم المستأجر الأصلي بتأجير العقار أو جزء منه لشخص آخر. في النظام السعودي، الأصل هو المنع إلا بموافقة خطية من المؤجر. فإذا أقدم المستأجر على التأجير من الباطن بدون إذن المالك، يحق للمؤجر فسخ العقد والمطالبة بإخلاء العقار فورًا. كما أن أي التزامات مالية أو قانونية تقع على المستأجر الأصلي، حتى لو سكن شخص آخر في العقار بموجب الإيجار من الباطن.
من يدفع رسوم عقد الإيجار
في السعودية، الرسوم الإدارية ورسوم توثيق العقد عبر شبكة “إيجار” الإلكترونية غالبًا يتحملها المستأجر، ما لم يُنص في العقد على خلاف ذلك. أما التكاليف الأخرى مثل الصيانة الأساسية للعقار فهي على المؤجر، بينما يتحمل المستأجر تكاليف الاستهلاك مثل فواتير الكهرباء والمياه والغاز. القانون يترك المجال مفتوحًا للاتفاق بين الطرفين، لكن يجب أن يكون كل شيء مكتوبًا وموثقًا لتفادي أي نزاع لاحق.
حقوق المستأجر
في السعودية، هناك العديد من حقوق المستأجر التي تكفلها الأنظمة واللوائح العقارية، وأبرزها:
- الحق في الانتفاع بالعقار طوال مدة العقد دون تدخل من المؤجر.
- الحق في صيانة العقار بحيث يلتزم المؤجر بإصلاح العيوب الجوهرية التي تمنع الاستفادة من العين المؤجرة.
- الحق في التوثيق عبر شبكة “إيجار” التي تحفظ حقه وتُعتبر سندًا قانونيًا معتمدًا.
- الحق في الاعتراض على بيانات العقد خلال المدة النظامية (60 يومًا).
- الحق في الاستقرار السعري (خاصة بعد الأحكام الأخيرة بتثبيت الإيجارات في الرياض لمدة خمس سنوات).
- الحق في تجديد العقد تلقائيًا إلا إذا أُشعر بغير ذلك ضمن المدة المحددة.

الأثر المتوقع من التنظيم الجديد
اقتصاديًا
- استقرار أسعار الإيجارات يساهم في استقرار السوق العقاري ككل.
- تقليل التكاليف غير المتوقعة للشركات يعزز من بيئة الاستثمار.
- جذب المزيد من المستثمرين الأجانب نظرًا للشفافية والوضوح.
اجتماعيًا
- الأسر ستجد استقرارًا أكبر في السكن.
- الحد من النزاعات بين المؤجرين والمستأجرين.
- تعزيز الثقة بين الأطراف وبناء مجتمع أكثر تعاونًا.
عقاريًا
- تعزيز استخدام منصة إيجار كأداة رسمية لتوثيق العقود.
- تقليل المضاربات في السوق.
- رفع كفاءة إدارة العقارات في المدن الكبرى.
الخلاصة:
إن هذه الأحكام النظامية تمثل نقلة نوعية في سوق الإيجارات بمدينة الرياض، حيث إنها تحقق توازنًا ملموسًا بين حماية حقوق المستأجرين وضمان مصالح المؤجرين. فالتثبيت لمدة خمس سنوات يوفر استقرارًا ماليًا واجتماعيًا للأسر، ويعزز من ثقة المستثمرين في السوق العقاري المحلي. كما أن إلزامية توثيق العقود عبر منصة إيجار الإلكترونية يسهم في تقليل النزاعات، ويضمن شفافية التعاملات بين الأطراف. ومع إمكانية توسيع نطاق التطبيق ليشمل مدنًا أخرى، فإن هذه الإجراءات تؤسس لمرحلة جديدة من الحوكمة والتنظيم في القطاع العقاري، بما يتماشى مع مستهدفات رؤية المملكة 2030.
الأسئلة الشائعة:
- هل يمكن زيادة قيمة الإيجار السنوي في الرياض بعد صدور التنظيم الجديد؟
لا، النظام يمنع أي زيادة في قيمة الإيجار لمدة خمس سنوات كاملة. وهذا ينطبق على جميع العقود سواءً كانت قائمة أو جديدة، ما يمنح المستأجرين استقرارًا ماليًا ويحد من تقلبات السوق.
- كيف يمكنني توثيق عقد الإيجار الخاص بي؟
يتم ذلك عبر منصة إيجار الإلكترونية. يقوم المؤجر أو المستأجر بتقديم طلب تسجيل العقد، وللطرف الآخر حق الاعتراض خلال 60 يومًا. إذا لم يُقدَّم اعتراض، يُعتمد العقد بشكل رسمي، مما يوفر حماية قانونية للطرفين.
- هل يتم تجديد عقد الإيجار تلقائيًا؟
نعم، يتم التجديد تلقائيًا ما لم يبلغ أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهاء العقد. هذا يضمن استمرار العلاقة الإيجارية بشكل مستقر ومنظم، ويمنع الانقطاعات المفاجئة.
- هل ستُطبق الأحكام في مدن أخرى غير الرياض؟
في الوقت الحالي، يسري القرار على الرياض فقط. لكن من صلاحيات مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، توسيع نطاق القرار ليشمل مدن أخرى مثل جدة والدمام مستقبلًا.
- ما الذي يحدث إذا لم يعترض أي طرف خلال 60 يومًا بعد تسجيل العقد؟
في هذه الحالة، تصبح بيانات العقد صحيحة ومعتمدة بشكل رسمي ونهائي، ولا يمكن الطعن فيها لاحقًا إلا عبر إجراءات قانونية معقدة تستند إلى أدلة قوية.